Многие покупатели жилья выбирают новостройки. При этом при выборе новостроек покупатели часто предпочитают лично посещать тот или иной микрорайон, чтобы визуально оценить его территориальное расположение и внешний вид строящегося дома.
Между тем, не посещая непосредственно сам объект строительства, много информации о строящемся доме можно узнать прямо не выходя из дома, через интернет. В этом вам поможет так называемая проектная декларация застройщика.
Проектная декларация застройщика не имеет ничего общего с налоговой декларацией, однако на самом деле содержит не только словесное описание объекта строительства, но и некоторые цифровые характеристики.
Что такое проектная декларация застройщика
Проектная декларация застройщика — это прежде всего официальный документ, в котором содержится информация о строящемся многоквартирном доме.
В соответствии с Федеральным Законом № 214 ФЗ все застройщики при долевом строительстве (в том числе с использованием счетов эскроу и / или договоров переуступки) обязаны публиковать на своем сайте, а также на ресурсе Единая Информационная Система Жилищного Строительства https://наш.дом.рф/ так называемую проектную декларацию.
Проектная декларация — это очень большой документ и очень полезный, на чтение которого можно потратить целый час.
Какую информацию содержит проектная декларация
Перечислим основную информацию, которую содержит проектная декларация застройщика, на примере ГК «Гражданстрой» (в качестве объекта строительства приведу в пример проектную декларацию по одному из объектов ЖК «Новый Смоленск», а именно по дому, расположенному по адресу г. Смоленск, ул. Киевское шоссе, д. 53).
1. Информация о застройщике
Данная информация представлена в разделе 1. Из этого раздела мы можем узнать официальное и коммерческое название застройщика, адрес веб-сайта и электронной почты в сети интернет, время работы, адрес и номера телефонов, а также ФИО владельца.
2. Регистрационные данные застройщика
Ну под регистрационными данными, собственно, имеются в виду ИНН, ОГРН, а также год регистрации. Данная информация представлена в разделе 2.
3. Сведения об учредителе
Сведения об учредителе отражены в разделе 3 проектной декларации застройщика. Сведения об учредителе помимо ФИО включают ИНН, СНИЛС, а также долю учредителя.
4. Сведения о предыдущих объектах строительства
Если застройщик реализует не первый проект, то в разделе 4 будут сведения обо всех предыдущих реализованных объектах строительства и о датах ввода указанных объектов в эксплуатацию.
Если информация о предыдущих объектах строительства отсутствует, а застройщик на рынке уже давно, то это вовсе не означает, что все проекты провалились. Обычно многие застройщики под каждый новый проект заводят новое юридическое лицо.
В этом случае сайт, который указан в разделе 1, будет какой-то «левый», предназначенный только для отражения в проектной декларации, при этом все продажи будут вестись, как правило, с основного рабочего сайта.
5. О финансовых результатах текущего года
В разделе 6 проектной декларации будут отражены дебиторская и кредиторская задолженности, а также размер чистой прибыли на отчетную дату. Что тут сказать. Большая дебиторская задолженность по сравнению с кредиторской — плохо, превышение кредиторской задолженности над дебиторской — тоже не очень хорошо. В общем, должна быть хотя бы небольшая прибыль.
6. Сведения о нахождении застройщика в «черном списке» или о плохом положении дел у застройщика
Данные сведения отражены в разделе 7. Это сведения о соответствии размера уставного капитала застройщика предъявляемым к капиталу требованиям, о нахождении застройщика в реестре недобросовестных поставщиков или о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства, судимость за преступления в сфере экономики, а также наказания в виде лишения права заниматься определенной деятельностью в сфере строительства.
Тут всё просто: должно быть либо «соответствует», либо «отсутствует».
7. Сведения обо всех объектах строительства, в отношении которых заполнена проектная декларация
Эти сведения указаны в разделе 9 проектной декларации застройщика. В указанном разделе можно найти наименование и адрес объекта строительства, количество этажей и общую площадь каждого объекта, класс энергоэффективности и сейсмостойкость здания (класс энергоэффективности обычно бывает занижен), а также материал изготовления дома и его каркаса (часто материал каркаса здания и коробки бывают разные).
Далее, собственно, в проектной декларации идет описание каждого конкретного объекта строительства. В нашем примере дом 53 состоит из 6 подъездов, которые вводятся в эксплуатацию посекционно. Поэтому в отношении одного и того же дома под номером 53 отражено 6 объектов строительства.
8. Сведения об инженерных изысканиях по объекту
Сведения об инженерных изысканиях по объекту отражены в разделе 10 проектной декларации застройщика. Это сведения об ИНН и названиях организаций, которые проводили инженерные изыскания. Как правило, всё жильё класса стандарт (понятия класса эконом сейчас как такового нет вообще) возводится по типовым проектам.
В этом же разделе будут указаны сведения об организациях, выполнивших архитектурно-строительное проектирование, а также об организациях, которые проводили экспертизу инженерных и экологических изысканий.
9. Сведения о разрешении на строительство
Сведения о разрешении на строительство отражены в разделе 11 проектной декларации застройщика (это номер, дата, срок действия разрешения на строительство, а также наименование органа, который выдал разрешение на строительство).
10. Сведения о правах застройщика на земельный участок
В разделе 12 проектной декларации застройщика можно просмотреть кадастровый номер и площадь земельного участка, на котором ведется строительство, а также узнать, принадлежит ли земельный участок непосредственно застройщику (тогда можно увидеть номер и дату государственной регистрации права собственности на земельный участок) или же застройщик владеет им на основании договора аренды на определенный срок.
Разумеется, наилучший вариант — это когда земельный участок принадлежит непосредственно застройщику, то есть находится в собственности у застройщика.
11. О планируемом благоустройстве территории
Все сведения о парковочных местах, о планируемых лавочках и тренажерах, о будущих кустах сирени и прочей флоры отражены в разделе 13 проектной декларации. Для многих потенциальных покупателей данный раздел окажется чуть ли не самым важным, ведь застройщик будет при строительстве дома благоустроить прилежащую территорию ровно так, как это описано в разделе 13, ни больше, не меньше.
Поэтому если на словах застройщик говорит одно, а в проектной декларации отражено совсем другое, то стоит поверить проектной декларации, чем устным красноречивым словам застройщика или тем более словам менеджеров застройщика.
12. О планируемом подключении дома к сетям газоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, а также к сетям интернет
Эта весьма интересная информация отражена в разделе 14 проектной декларации застройщика.
В данном разделе вы найдете информацию (ИНН, наименование, дата выдачи разрешения и стоимость подключения) о подключении к:
1) электроснабжение (в нашем примере ООО «Горэлектро»);
2) холодное водоснабжение (в нашем примере ООО «Городские инженерные сети»);
3) горячее водоснабжение;
4) газоснабжение (в нашем примере АО «Газпром газораспределение Смоленск»);
5) бытовое водоотведение (в нашем примере ООО «Городские инженерные сети»);
6) ливневое водоотведение (в нашем примере МБУ «Спецавто»);
7) диспетчеризация лифтов (в нашем примере ООО «Высота»);
8) доступ в интернет (в нашем примере ПАО «Ростелеком»);
9) проводное телевизионное вещание(в нашем примере ПАО «Ростелеком»);
10) проводная телефонная связь(в нашем примере ПАО «Ростелеком»).
13. Сведения о количестве и площади всех жилых и нежилых помещений
Сведения о площади квартир и офисов отражены в разделе 15 проектной декларации застройщика. Тут все просто и дополнительные комментарии не нужны.
14. Перечень помещений общего пользования
Сведения о помещениях общего пользования отражены в разделе 16 проектной декларации застройщика. Тут всё также предельно просто и комментарии будут лишними. Также в данном разделе помимо информации о местах общего пользования и их площади можно найти информацию обо всем технологическом оборудовании (например, о теплогенераторной, системе пожарного оповещения, электрощитовой и прочих объектах).
15. Сведения о сроке реализации строительства
В разделе 17 вы, собственно, и увидите, когда же застройщик реально введет дом в эксплуатацию. Ну а если застройщик говорит, что дом будет сдан гораздо раньше, то это обычно вранье.
Чаще всего застройщики сдают объекты строительства на месяц раньше или позже срока, а обещать могут совсем другое. Так что не стоит верить на слово застройщику, просто загляните в проектную декларацию по конкретному объекту строительства. Указанного в проектной декларации срока строительства застройщики вынуждены придерживаться, так как это влияет на их рейтинг среди других застройщиков по темпам строительства и срокам ввода жилья в эксплуатацию.
Срок ввода всегда указывается поквартально:
1 квартал — срок ввода конец марта;
2 квартал — срок ввода конец июня;
3 кварта — срок ввода конец сентября;
4 квартал — срок ввода конец декабря.
16. Планируемая стоимость строительства
Планируемая стоимость строительства отражена в разделе 18 проектной декларации застройщика. Зная планируемую стоимость строительства и общую площадь строительства можно узнать себестоимость строительства. Весьма интересная арифметика получается.
17. Банковские реквизиты застройщика
Все банковские реквизиты застройщика, а также номер счета эскроу можно найти в разделе 19 проектной декларации застройщика. Эти данные могут быть полезны при сверке реквизитов с вашим договором долевого участия или купли-продажи (если жилой дом уже сдан в эксплуатацию).
18. Сведения о размере уставного капитала застройщика
Указанные сведения отражены в разделе 22 проектной декларации застройщика.
19. Сведения об электронной цифровой подписи
Заканчивается любая проектная декларация сведениями об электронной цифровой подписи, которая удостоверяет подлинность документа.
Надеюсь, данная информация была для вас полезной и вы научились извлекать из проектной декларации застройщика максимум полезной для потенциального покупателя квартиры в новостройке информации.
Еще материалы о Строительстве
Понравилась статья? Не очень? Тогда возможно, что вы напишите свою гораздо лучше. Просто перейдите по ссылке Размещение статей и ознакомьтесь с правилами публикации статей на сайте MultiBlog67.RU.
